一、起草背景

　　當(dāng)前，濠江區(qū)全面實(shí)施“百千萬(wàn)工程”，全力推動(dòng)濠江區(qū)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，對(duì)加強(qiáng)土地管理、集約節(jié)約利用土地提出了新要求。根據(jù)省“百千萬(wàn)工程”指揮部的任務(wù)分工，廣東省自然資源廳印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)自然資源要素保障 助力實(shí)施“百縣千鎮(zhèn)萬(wàn)村高質(zhì)量發(fā)展工程”的通知》，要求切實(shí)做好自然資源要素保障，助力“百千萬(wàn)工程”。

　　二、制定目標(biāo)

　　進(jìn)一步貫徹落實(shí)《廣東省自然資源廳關(guān)于加強(qiáng)自然資源要素保障 助力實(shí)施“百縣千鎮(zhèn)萬(wàn)村高質(zhì)量發(fā)展工程”的通知》精神，堅(jiān)持以用為先、分類(lèi)施策、依法處置、節(jié)約集約利用的原則，推進(jìn)國(guó)有建設(shè)用地開(kāi)工、竣工逾期處置工作，積極盤(pán)活存量建設(shè)用地，提高土地資源利用效益，助力“百千萬(wàn)工程”，制定出臺(tái)《汕頭市濠江區(qū)國(guó)有建設(shè)用地開(kāi)工、竣工逾期處置辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《處置辦法》）。

　　三、主要內(nèi)容

　　《處置辦法》共包含十四條條款，主要內(nèi)容如下：

　　（一）說(shuō)明《處置辦法》的適用范圍

　　《處置辦法》適用于汕頭市濠江區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)以劃撥方式取得《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱《劃撥決定書(shū)》）或以出讓方式簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（以下簡(jiǎn)稱《出讓合同》的建設(shè)用地開(kāi)工、竣工逾期處置工作。調(diào)查認(rèn)定為閑置土地的，按《閑置土地處置實(shí)施辦法》處置。

　　（二）明確開(kāi)工、竣工日期時(shí)限

　　一是明確了土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)期限應(yīng)按《劃撥決定書(shū)》規(guī)定或《出讓合同》約定的開(kāi)工、竣工期限執(zhí)行。

　　二是在宗地履約復(fù)核認(rèn)定中，宗地的開(kāi)工日期以土地使用權(quán)人取得《建筑工程施工許可證》之日為準(zhǔn)，竣工日期以土地使用權(quán)人取得規(guī)劃條件核實(shí)合格證明文件之日為準(zhǔn)。

　　鑒于在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，實(shí)際存在土地使用權(quán)人對(duì)宗地進(jìn)行分期分批開(kāi)發(fā)建設(shè)的情況，按照國(guó)有建設(shè)用地《劃撥決定書(shū)》或《出讓合同》所供應(yīng)標(biāo)的物為完整宗地的規(guī)定或約定，竣工日期以完成整宗地開(kāi)發(fā)建設(shè)取得合同項(xiàng)下所有地塊規(guī)劃條件核實(shí)合格證明文件之日為準(zhǔn)。

　　（三）規(guī)范開(kāi)工、竣工延期的申請(qǐng)期限，開(kāi)工、竣工逾期處置審核程序及各相關(guān)單位的職責(zé)

　　開(kāi)工、竣工延期辦理并非行政審批事項(xiàng)，缺乏法定的辦事流程，但開(kāi)工、竣工履約復(fù)核是《劃撥決定書(shū)》或《出讓合同》履約復(fù)核的重要內(nèi)容，關(guān)系合同雙方利益，故需要規(guī)范明晰相關(guān)程序及各相關(guān)單位職責(zé)，給予土地使用權(quán)人及相關(guān)單位明確的指引，從而減少爭(zhēng)議糾紛，保證公平公正。《處置辦法》在第三條至第六條，對(duì)開(kāi)工、竣工申報(bào)，延期申請(qǐng)作出明確規(guī)定。

　　關(guān)于開(kāi)工、竣工逾期處置審批程序及各相關(guān)單位的職責(zé)在《處置辦法》在第七條至第十三條做了明晰，并強(qiáng)調(diào)了違約責(zé)任的追究，明確了土地使用權(quán)人的相關(guān)責(zé)任。

　　（四）明確開(kāi)工、竣工逾期處置原則

　　《處置辦法》第七條至第十一條明確清晰闡述了我區(qū)開(kāi)工、竣工逾期處置的原則。結(jié)合工作實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)積累，充分借鑒全國(guó)各地成功做法，以問(wèn)題為導(dǎo)向，結(jié)合我區(qū)實(shí)際情況，依據(jù)各項(xiàng)法律法規(guī)政策文件，對(duì)影響項(xiàng)目開(kāi)工、竣工的原因進(jìn)行認(rèn)定并相應(yīng)制定處置方式：

　　《處置辦法》第七至八條，針對(duì)確存在政府原因或不可抗力、涉法涉訴等非因國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人自身原因?qū)е碌貕K“不具備開(kāi)工開(kāi)發(fā)條件”情形以及處置方式進(jìn)行明晰。其中：第七條第（一）至（七）為政府原因情形。第八條對(duì)應(yīng)規(guī)定了兩類(lèi)處置方式：（一）協(xié)商延長(zhǎng)開(kāi)（竣）工期限、（二）協(xié)商有償收回土地。

　　《處置辦法》第九條，針對(duì)土地使用權(quán)人自身原因延期開(kāi)工、竣工延期的處置方式進(jìn)行明晰。

　　需重點(diǎn)闡明以下幾點(diǎn)：

　　一是明確土地使用權(quán)人自身原因超期開(kāi)竣工的，應(yīng)繳納違約金。

　　二是明確統(tǒng)一計(jì)收開(kāi)竣工違約金按日萬(wàn)分之一計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。明確在本辦法實(shí)施前，劃撥決定書(shū)或出讓合同對(duì)開(kāi)工、竣工逾期的違約金有約定但未按日萬(wàn)分之一計(jì)算的，在本辦法實(shí)施后，經(jīng)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商同意的，可簽訂補(bǔ)充協(xié)議將違約金調(diào)整為以劃撥決定書(shū)規(guī)定或出讓合同約定的土地總價(jià)款為基數(shù)按日萬(wàn)分之一計(jì)算，但封頂金額不超過(guò)20%。

　　統(tǒng)一計(jì)收規(guī)則的依據(jù)是：其一、2013年7月25日原市國(guó)土資源局《關(guān)于規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及國(guó)有建設(shè)用地動(dòng)工開(kāi)發(fā)補(bǔ)充協(xié)議有關(guān)問(wèn)題的通知》（汕國(guó)土資發(fā)〔2013〕70號(hào)），2024年7月12日市自然資源局《汕頭市關(guān)于推進(jìn)“土地出讓收入和閑置土地管理”的工作方案》（汕自然資發(fā)〔2024〕61號(hào)），對(duì)開(kāi)竣工違約金收取標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確，即“以《劃撥決定書(shū)》規(guī)定或《出讓合同》約定的土地總價(jià)款為基數(shù)，按照超過(guò)開(kāi)竣工時(shí)間日萬(wàn)分之一計(jì)算”。其二、根據(jù)《閑置土地處置辦法》規(guī)定的征繳土地閑置費(fèi)為土地出讓或劃撥價(jià)款的20%，而本辦法規(guī)定的開(kāi)工、竣工違約情形是尚未達(dá)到土地閑置的情形，其違約程度、危害性相比較土地閑置更輕，因此設(shè)定“違約金收取封頂不超過(guò)土地出讓或劃撥價(jià)款的20%”具有合理性，也未突破法律法規(guī)的規(guī)定。

　　（五）開(kāi)工、竣工違約金計(jì)收

　　《處置辦法》第十一條明晰了明確對(duì)第七條規(guī)定的政府原因、不可抗力和涉法涉訴等非因國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人自身原因?qū)е掠馄陂_(kāi)工、竣工的期間，不計(jì)入國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人違約期。但上述原因消除之后，由于土地使用權(quán)人自身原因再造成開(kāi)工、竣工逾期的，須按規(guī)定收取其自身原因逾期的違約金。

　　《處置辦法》第十一條明晰了違約金計(jì)收規(guī)則。首先，明確開(kāi)工、竣工違約金的計(jì)算方法，體現(xiàn)“一事不二罰”和“以用為先、盤(pán)活存量、促進(jìn)利用”的處置原則：1. 項(xiàng)目?jī)H涉及開(kāi)工逾期，但實(shí)際竣工時(shí)間未超出《劃撥決定書(shū)》規(guī)定或《出讓合同》約定時(shí)間的，不予計(jì)收開(kāi)工逾期違約金。2. 項(xiàng)目?jī)H涉及竣工逾期，收取竣工逾期違約金。3. 項(xiàng)目同時(shí)涉及開(kāi)工、竣工逾期的，收取竣工逾期違約金，開(kāi)工逾期違約金不重復(fù)計(jì)收。

　　其次，明確了送達(dá)違約金繳交通知書(shū)之后，違約金納入稅務(wù)途經(jīng)繳收，對(duì)未依約承擔(dān)違約責(zé)任的單位，可通過(guò)司法程序進(jìn)行追究。

　　（六）開(kāi)、竣工逾期處置機(jī)制

　　《處置辦法》第十二條明確了政府相關(guān)部門(mén)辦理逾期處置的基本流程，明確了各部門(mén)各街道對(duì)開(kāi)工、竣工逾期的協(xié)助調(diào)查、核實(shí)和認(rèn)定的職責(zé)。同時(shí)，對(duì)于無(wú)法通過(guò)各個(gè)部門(mén)各自核實(shí)佐證的情形明確了可采用集體討論核定、組織第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估或?qū)＜艺撟C的方式來(lái)輔助核實(shí)，使調(diào)查核實(shí)的方式更加多樣化、更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。

　　（七）其他要求事項(xiàng)

　　《處置辦法》第十三條，對(duì)存在嚴(yán)重違約問(wèn)題的土地使用權(quán)人，依據(jù)相關(guān)規(guī)定加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)與誠(chéng)信管理。

　　《處置辦法》第十四條，明確本辦法實(shí)施前我區(qū)發(fā)布的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法規(guī)定為準(zhǔn)；國(guó)家、省和市對(duì)建設(shè)用地開(kāi)工、竣工管理有新規(guī)定的，從其規(guī)定。本辦法適用期限自印發(fā)之日起試行實(shí)施兩年。

>>關(guān)于印發(fā)汕頭市濠江區(qū)國(guó)有建設(shè)用地開(kāi)工、竣工逾期處置辦法（試行）的通知<<