一、起草背景

　　當(dāng)前，濠江區(qū)全面實施“百千萬工程”，全力推動濠江區(qū)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，對加強(qiáng)土地管理、集約節(jié)約利用土地提出了新要求。根據(jù)省“百千萬工程”指揮部的任務(wù)分工，廣東省自然資源廳印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)自然資源要素保障 助力實施“百縣千鎮(zhèn)萬村高質(zhì)量發(fā)展工程”的通知》，要求切實做好自然資源要素保障，助力“百千萬工程”。

　　二、制定目標(biāo)

　　進(jìn)一步貫徹落實《廣東省自然資源廳關(guān)于加強(qiáng)自然資源要素保障 助力實施“百縣千鎮(zhèn)萬村高質(zhì)量發(fā)展工程”的通知》精神，堅持以用為先、分類施策、依法處置、節(jié)約集約利用的原則，推進(jìn)國有建設(shè)用地開工、竣工逾期處置工作，積極盤活存量建設(shè)用地，提高土地資源利用效益，助力“百千萬工程”，制定出臺《汕頭市濠江區(qū)國有建設(shè)用地開工、竣工逾期處置辦法（試行）》（以下簡稱《處置辦法》）。

　　三、主要內(nèi)容

　　《處置辦法》共包含十四條條款，主要內(nèi)容如下：

　?。ㄒ唬┱f明《處置辦法》的適用范圍

　　《處置辦法》適用于汕頭市濠江區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)以劃撥方式取得《國有建設(shè)用地劃撥決定書》（以下簡稱《劃撥決定書》）或以出讓方式簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱《出讓合同》的建設(shè)用地開工、竣工逾期處置工作。調(diào)查認(rèn)定為閑置土地的，按《閑置土地處置實施辦法》處置。

　?。ǘ┟鞔_開工、竣工日期時限

　　一是明確了土地的開發(fā)建設(shè)期限應(yīng)按《劃撥決定書》規(guī)定或《出讓合同》約定的開工、竣工期限執(zhí)行。

　　二是在宗地履約復(fù)核認(rèn)定中，宗地的開工日期以土地使用權(quán)人取得《建筑工程施工許可證》之日為準(zhǔn)，竣工日期以土地使用權(quán)人取得規(guī)劃條件核實合格證明文件之日為準(zhǔn)。

　　鑒于在開發(fā)建設(shè)中，實際存在土地使用權(quán)人對宗地進(jìn)行分期分批開發(fā)建設(shè)的情況，按照國有建設(shè)用地《劃撥決定書》或《出讓合同》所供應(yīng)標(biāo)的物為完整宗地的規(guī)定或約定，竣工日期以完成整宗地開發(fā)建設(shè)取得合同項下所有地塊規(guī)劃條件核實合格證明文件之日為準(zhǔn)。

　　（三）規(guī)范開工、竣工延期的申請期限，開工、竣工逾期處置審核程序及各相關(guān)單位的職責(zé)

　　開工、竣工延期辦理并非行政審批事項，缺乏法定的辦事流程，但開工、竣工履約復(fù)核是《劃撥決定書》或《出讓合同》履約復(fù)核的重要內(nèi)容，關(guān)系合同雙方利益，故需要規(guī)范明晰相關(guān)程序及各相關(guān)單位職責(zé)，給予土地使用權(quán)人及相關(guān)單位明確的指引，從而減少爭議糾紛，保證公平公正?！短幹棉k法》在第三條至第六條，對開工、竣工申報，延期申請作出明確規(guī)定。

　　關(guān)于開工、竣工逾期處置審批程序及各相關(guān)單位的職責(zé)在《處置辦法》在第七條至第十三條做了明晰，并強(qiáng)調(diào)了違約責(zé)任的追究，明確了土地使用權(quán)人的相關(guān)責(zé)任。

　?。ㄋ模┟鞔_開工、竣工逾期處置原則

　　《處置辦法》第七條至第十一條明確清晰闡述了我區(qū)開工、竣工逾期處置的原則。結(jié)合工作實踐的經(jīng)驗積累，充分借鑒全國各地成功做法，以問題為導(dǎo)向，結(jié)合我區(qū)實際情況，依據(jù)各項法律法規(guī)政策文件，對影響項目開工、竣工的原因進(jìn)行認(rèn)定并相應(yīng)制定處置方式：

　　《處置辦法》第七至八條，針對確存在政府原因或不可抗力、涉法涉訴等非因國有建設(shè)用地使用權(quán)人自身原因?qū)е碌貕K“不具備開工開發(fā)條件”情形以及處置方式進(jìn)行明晰。其中：第七條第（一）至（七）為政府原因情形。第八條對應(yīng)規(guī)定了兩類處置方式：（一）協(xié)商延長開（竣）工期限、（二）協(xié)商有償收回土地。

　　《處置辦法》第九條，針對土地使用權(quán)人自身原因延期開工、竣工延期的處置方式進(jìn)行明晰。

　　需重點闡明以下幾點：

　　一是明確土地使用權(quán)人自身原因超期開竣工的，應(yīng)繳納違約金。

　　二是明確統(tǒng)一計收開竣工違約金按日萬分之一計算標(biāo)準(zhǔn)。明確在本辦法實施前，劃撥決定書或出讓合同對開工、竣工逾期的違約金有約定但未按日萬分之一計算的，在本辦法實施后，經(jīng)與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商同意的，可簽訂補(bǔ)充協(xié)議將違約金調(diào)整為以劃撥決定書規(guī)定或出讓合同約定的土地總價款為基數(shù)按日萬分之一計算，但封頂金額不超過20%。

　　統(tǒng)一計收規(guī)則的依據(jù)是：其一、2013年7月25日原市國土資源局《關(guān)于規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及國有建設(shè)用地動工開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議有關(guān)問題的通知》（汕國土資發(fā)〔2013〕70號），2024年7月12日市自然資源局《汕頭市關(guān)于推進(jìn)“土地出讓收入和閑置土地管理”的工作方案》（汕自然資發(fā)〔2024〕61號），對開竣工違約金收取標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確，即“以《劃撥決定書》規(guī)定或《出讓合同》約定的土地總價款為基數(shù)，按照超過開竣工時間日萬分之一計算”。其二、根據(jù)《閑置土地處置辦法》規(guī)定的征繳土地閑置費為土地出讓或劃撥價款的20%，而本辦法規(guī)定的開工、竣工違約情形是尚未達(dá)到土地閑置的情形，其違約程度、危害性相比較土地閑置更輕，因此設(shè)定“違約金收取封頂不超過土地出讓或劃撥價款的20%”具有合理性，也未突破法律法規(guī)的規(guī)定。

　?。ㄎ澹╅_工、竣工違約金計收

　　《處置辦法》第十一條明晰了明確對第七條規(guī)定的政府原因、不可抗力和涉法涉訴等非因國有建設(shè)用地使用權(quán)人自身原因?qū)е掠馄陂_工、竣工的期間，不計入國有建設(shè)用地使用權(quán)人違約期。但上述原因消除之后，由于土地使用權(quán)人自身原因再造成開工、竣工逾期的，須按規(guī)定收取其自身原因逾期的違約金。

　　《處置辦法》第十一條明晰了違約金計收規(guī)則。首先，明確開工、竣工違約金的計算方法，體現(xiàn)“一事不二罰”和“以用為先、盤活存量、促進(jìn)利用”的處置原則：1. 項目僅涉及開工逾期，但實際竣工時間未超出《劃撥決定書》規(guī)定或《出讓合同》約定時間的，不予計收開工逾期違約金。2. 項目僅涉及竣工逾期，收取竣工逾期違約金。3. 項目同時涉及開工、竣工逾期的，收取竣工逾期違約金，開工逾期違約金不重復(fù)計收。

　　其次，明確了送達(dá)違約金繳交通知書之后，違約金納入稅務(wù)途經(jīng)繳收，對未依約承擔(dān)違約責(zé)任的單位，可通過司法程序進(jìn)行追究。

　?。╅_、竣工逾期處置機(jī)制

　　《處置辦法》第十二條明確了政府相關(guān)部門辦理逾期處置的基本流程，明確了各部門各街道對開工、竣工逾期的協(xié)助調(diào)查、核實和認(rèn)定的職責(zé)。同時，對于無法通過各個部門各自核實佐證的情形明確了可采用集體討論核定、組織第三方機(jī)構(gòu)評估或?qū)＜艺撟C的方式來輔助核實，使調(diào)查核實的方式更加多樣化、更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。

　?。ㄆ撸┢渌笫马?/p>

　　《處置辦法》第十三條，對存在嚴(yán)重違約問題的土地使用權(quán)人，依據(jù)相關(guān)規(guī)定加強(qiáng)部門聯(lián)動與誠信管理。

　　《處置辦法》第十四條，明確本辦法實施前我區(qū)發(fā)布的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法規(guī)定為準(zhǔn)；國家、省和市對建設(shè)用地開工、竣工管理有新規(guī)定的，從其規(guī)定。本辦法適用期限自印發(fā)之日起試行實施兩年。

>>關(guān)于印發(fā)汕頭市濠江區(qū)國有建設(shè)用地開工、竣工逾期處置辦法（試行）的通知<<