為規范區政府重大行政決策行為，確保區政府重大行政決策的科學化、民主化、規范化，根據有關法律法規和規范性文件規定，結合我區實際，我局起草了《汕頭市濠江區“房地一體”農村不動產確權登記細則（征求意見稿）》。現將《汕頭市濠江區“房地一體”農村不動產確權登記細則（征求意見稿）》在濠江區政府門戶網站全文公布，請有關單位和各界人士提出意見建議并于2021年2月19日前反饋到汕頭市濠江區自然資源局。

　　通訊地址：汕頭市濠江區磊廣路西墩大園中國銀行濠江支行后樓

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汕頭市濠江區自然資源局

2021年2月1日

汕頭市濠江區“房地一體”農村不動產確權登記細則

（征求意見稿）

第一章 總則

　　第一條 為加快汕頭市濠江區農村宅基地、集體建設用地使用權及房屋所有權確權登記工作，有效保障農民不動產權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國民法典》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等法律法規規定以及《自然資源部關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》《廣東省自然資源廳關于印發廣東省加快推進“房地一體”農村不動產登記發證工作方案的通知》《汕頭市加快推進“房地一體”農村不動產登記發證實施方案》《汕頭市濠江區加快推進“房地一體”農村不動產登記發證實施方案》等文件精神，結合我區實際，制定本登記細則。

　　第二條 本登記細則所稱農村不動產確權登記工作，是指以“總登記”方式對我區符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權進行統一確權登記并頒發不動產權證書，對不符合確權登記條件的農村宅基地使用權和集體建設用地使用權及地上房屋所有權進行調查、核實、造冊。

　　第三條 農村宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記堅持“依法依規、尊重歷史、切合實際、為民利民”原則。

　　第四條 本登記細則所稱的農村宅基地，是指農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。本細則所稱的集體建設用地，是在村莊范圍內除了農村宅基地外的建設用地，以及村莊范圍外屬集體所有的建設用地。

　　集體經濟組織享有使用權的國有土地及地上建筑物（構筑物）的確權登記，參照本細則有關規定辦理。

第二章 登記范圍

　　第五條 本登記細則適用于汕頭市濠江區集體土地范圍內符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地及地上永久性存續的、結構完整的農村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性建筑物和構筑物。集體所有土地上開發的商品住房，一律不予登記。

　　第六條 汕頭市濠江區范圍內的重點征拆項目范圍、拆舊復墾項目范圍、“三舊”改造范圍等暫不納入本次確權登記范圍。

第三章 申請登記主體

　　第七條 農村宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發證的主體原則上為本農村集體經濟組織成員或本社區居民，可以是戶主或年滿18周歲的、經全體家庭成員同意的家庭成員。有下列情形之一且經該農村集體經濟組織或社區居民委員會認定的，也可按規定申請登記發證：

　　（一）本農村集體經濟組織原成員或本社區原居民合法取得農村宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業、投靠等原因將戶口遷出的；

　　（二）非本農村集體經濟組織成員或本社區居民因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用農村宅基地建房且退出原農村宅基地并注銷登記的；

　　（三）已擁有一處農村宅基地的本農村集體經濟組織成員或本社區居民、非本農村集體經濟組織成員或非本社區居民的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的；

　　（四）非農業戶口居民（含回鄉定居的華僑、港澳臺胞、回鄉落戶復退軍人等）在1999年1月1日前合法取得農村宅基地使用權及其地上房屋所有權且權屬未發生變化的；

　　（五）因繼承、交換、分家造成農村宅基地使用權人與地上建筑物所有權人權利不一致的，可由農村集體經濟組織或社區居民委員會出具證明或由當事人提供調解協商證明材料，明確房地統一登記主體；

　　（六）合法宗地上的房屋所有權多次轉移、轉移鏈條清晰，但沒有同步辦理土地、房屋權屬證書，可由農村集體經濟組織或社區居民委員會出具證明或由當事人提供調解協商證明材料，明確房地統一登記主體；

　　（七）有合法的宅基地使用權來源材料，超限層建設的宅基地，登記宅基地使用權及其地上房屋所有權按《汕頭市人民政府關于印發汕頭市建成區存量違法建設分類處理意見的通知》（汕府〔2019〕51號）的規定辦理；

　　（八）城鎮居民非法購買農村宅基地及地上房屋的，一律不予確權登記。

　　第八條 集體建設用地使用權及地上房屋所有權申請確權登記發證的主體應符合下列情形之一：

　　（一）經批準使用集體土地興辦村鎮公益事業和公共設施的村鎮辦企業事業單位、農村集體經濟組織、社區居民委員會；

　　（二）經批準使用集體土地興辦各類工商企業（包括國有、集體、私營企業，個體工商戶，外商投資企業，股份制企業，聯營企業等）的主體；

　　（三）經批準使用集體土地興辦公共設施和公益事業的主體；

　　（四）經依法流轉的集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權主體。

第四章 登記原則

　　第九條 本次按“總登記”模式開展對符合確權登記條件的農村宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權未完成“房地一體”確權登記的進行統一確權登記并頒發證書。

　　本登記細則所稱“未完成‘房地一體’確權登記”包含二種情形：一是未辦理任何不動產權利信息登記的，二是僅已辦理土地使用權或房屋所有權登記的。

　　已分別依法頒發農村宅基地、集體建設用地使用權證書和房屋所有權證書或者已按“房地一體”原則登記頒發不動產權證書的，遵循“不變不換”的原則，原證書仍合法有效，無需頒發新證。

　　第十條 “一戶一宅”的認定：

　　農村宅基地及地上房屋確權登記堅持“一戶一宅”的原則，即“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”，在農村集體經濟組織范圍內擁有已確權登記的一處農村宅基地視為“一宅”。

　　除上述外，符合以下4種情形之一的即可認定為“一戶”。辦理時，由居民向農村宅基地所在地的農村集體經濟組織申報，經農村集體經濟組織認定并出具意見，并報街道辦事處審核確認：

　　（一）夫妻與未成年子女同住的為一戶；

　　（二）父母與子女共處一宅的，父母或成年子女可分戶；

　　（三）離異后無房的可為一戶；

　　（四）其他情形。對于符合分戶建房條件，但未分開居住的，其實際使用的農村宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準，視為多戶合并建房，可認定為“一戶一宅”。家庭可分戶戶數多于等于居民及其家庭成員名下的農村宅基地房屋數量的（含合法登記的宅基地及地籍調查登記的未經審批的農村住宅總數量），可認定為“一戶一宅”。一戶居民雖有兩處以上農村宅基地，但面積總和未超過規定農村宅基地面積標準的，可認定為“一戶一宅”。

第五章 農村宅基地面積及地上房屋層數層高標準

　　第十一條 根據《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規定，我區屬丘陵地區，農村宅基地的面積標準為120㎡以下（含120㎡）。

　　第十二條 用地行為發生在1982年2月13日之前的，農村宅基地使用權面積不受前款的面積限制。

　　第十三條 根據《汕頭經濟特區農村村民住宅建設管理辦法》規定，村（居）民自建農村村民住宅的，建筑層數不大于6層；建筑層高首層不大于4.5米，其他層高不大于3.5米。

第六章 農村宅基地及地上房屋所有權確權登記與造冊

　　第十四條 有合法的農村宅基地使用權來源材料，地上房屋已辦理村鎮（莊）規劃審批手續且竣工的，依法予以確權登記。

　　第十五條 有合法的農村宅基地使用權來源材料，地上房屋未辦理村鎮（莊）規劃審批手續，但已經竣工的，按以下原則辦理：

　　（一）1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前，占用農村宅基地建房且至今未擴建，按權屬來源材料確定的農村宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。

　　（二）1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施后,由權利人向社區居民委員會申請，社區居民委員會統一提交街道辦事處補辦村鎮（莊）規劃審批手續后按批準面積予以確權登記。農村宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積超過權屬來源材料確定和補辦村鎮（莊）規劃審批的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

　　第十六條 無合法的農村宅基地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，按以下原則辦理：

　　（一）1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前占用農村宅基地建房且至今未擴建，使用土地面積無論是否超過其后當地規定面積標準，由農村集體經濟組織或社區居民委員會出具證明（確認農村宅基地使用權人、面積、四至范圍及房屋建成年代等）并公告30天無異議，經街道辦事處審核后，均按照實際使用面積予以確權登記。

　　（二）1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施時起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時止，占用農村宅基地建房且至今未擴建，由農村集體經濟組織或社區居民委員會出具證明（確認農村宅基地使用權人、面積、四至范圍及房屋建成年代等）并公告30天無異議，經街道辦事處審核后，按審核確認的農村宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。

　　（三）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時起至1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施時止，未經批準占用農村宅基地建房且至今未擴建，符合建房資格且經農村集體經濟組織或社區居民委員會出具證明（確認農村宅基地使用權人、面積、四至范圍及房屋建成年代等）并公告30天無異議的，按規定報街道辦事處補辦用地審批手續，根據批準面積確定農村宅基地使用權面積，房屋所有權按照實際建筑面積予以確權登記。農村宅基地實際使用面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

　　（四）1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施后，未經批準占用農村宅基地建房且至今未擴建，符合建房資格且經農村集體經濟組織或社區居民委員會出具證明（確認農村宅基地使用權人、面積、四至范圍及房屋建成年代等）并公告30天無異議的，按規定報街道辦事處補辦用地審批手續，根據批準的面積確定農村宅基地使用權面積，予以確權登記；對批準的農村宅基地使用權范圍的房屋，未辦理房屋村鎮（莊）規劃審批手續的，補辦房屋村鎮（莊）規劃審批手續后，按照批準的建筑面積確定房屋所有權。農村宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

　　第十七條 農村集體經濟組織成員或農村村民經批準建房的，建房實際占地面積少于批準占地面積的，按照批準占地面積予以確權登記。

　　第十八條 經批準的農村宅基地上房屋建造時所在鄉村是否覆蓋村鎮（莊）規劃，由區自然資源局以原政府批準該村鎮（莊）規劃文件的時間進行界定。未覆蓋村鎮（莊）規劃的，當事人申請農村宅基地使用權及其地上房屋所有權登記時，可不提供房屋符合村鎮（莊）規劃的審批手續等相關材料。

　　第十九條 2014年12月1日后建設的農村村民住宅按《汕頭經濟特區農村村民住宅建設管理辦法》進行登記。

　　第二十條 農村婦女作為家庭成員，其農村宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上；農村婦女因婚嫁離開原農村集體經濟組織，取得新家庭農村宅基地使用權的，應予以確權登記，同時不動產登記部門應根據原不動產所在地的農村集體經濟組織或社區居民委員會依法收回的證明文件注銷其原擁有的農村宅基地使用權。

　　第二十一條 有下列情形之一的，農村宅基地及地上房屋不予“房地一體”確權登記，只進行造冊：

　　（一）違反法律、行政法規的；

　　（二）對亂占耕地建房、違反生態保護紅線管控要求、違反總體規劃強制性內容建房的；

　　（三）城鎮居民非法購買宅基地、小產權房的；

　　（四）存在尚未解決的權屬爭議的；

　　（五）申請登記的不動產權利超過規定期限的；

　　（六）法律、行政法規規定不予登記的其他情形的。

第七章 集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權確權登記與造冊

　　第二十二條 集體建設用地使用權確權登記按以下原則辦理：

　　（一）有權屬來源材料的集體建設用地，已經竣工的，按下列規定辦理：

　　1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，使用集體土地興辦村鎮集體公益事業和公共設施，經所在街道辦事處審核后，可依法對集體建設用地使用權予以確權登記。村鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續使用的，經所在農村集體經濟組織同意，報街道辦事處審核后，依法對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。

　　1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后，村鎮集體公益事業和公共設施用地、村鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依據縣級以上人民政府批準文件，對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。

　　（二）對于沒有權屬來源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，認定屬于合法使用的，經所在村集體經濟組織出具證明（確認集體建設用地使用權人、面積、四至范圍及土地用途等），并公告30天無異議，經街道辦事處審核，報區級以上人民政府批準，予以確權登記。

　　（三）土地用途的確認

　　集體建設用地及地上房屋確權登記時，按批準用途確定。無明確土地用途的以土地利用現狀的實際用途按照《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）劃分的二級地類認定登記用途。

　　第二十三條 集體建設用地上的建筑物、構筑物所有權依照有關法律法規規定辦理。不符合確權登記條件的，一律進行造冊。

第八章 職責分工

　　第二十四條 區自然資源局負責統籌協調，具體負責相關方案制定、經區人民政府同意發布總登記通告、技術指導、業務培訓、統一編制相關表格、成果匯總等工作；區財政局負責工作所需經費的保障，做好資金使用的監管；區住房和城鄉建設局負責指導農村房屋建設；區農業農村局負責指導農村宅基地分配、使用管理工作。

　　第二十五條 各街道辦事處負責發布本轄區的工作通告和政策宣傳，負責組織本轄區各街道、社區開展宣傳、發動、權籍調查、資料收集、現場指界等工作。

　　各街道辦事處成立工作領導小組，負責審核確認宅基地合法使用權，審核認定建房符合村鎮規劃相關手續，補辦用地審批手續和房屋村鎮（莊）規劃審批手續。

　　各社區成立指界工作小組，統一組織本社區權利人對本宗地或鄰宗地進行指界，確認權屬界線；集體建設用地權屬界線由農村集體經濟組織或社區指界工作小組統一確認，指界完成后進行宗地審查；協助不動產登記申請、有效身份證明及合法權屬來源等確權材料的收集；負責協助房地權屬糾紛調處，聯系長期在外的農戶。相關登記資料收集整理后，經社區居民委員會審查同意的，以社區為單位，提交街道辦事處審核。

　　第二十六條 通過招投標確定的權籍調查作業隊伍負責開展權籍調查、對各社區居民委員會工作人員培訓、權籍調查數據分析、調查底圖制作、權屬核查、補充調查、不動產測量、權屬資料的收集整理、掃描（或拍照）、導入權籍調查數據庫和不動產權屬登記數據庫、公示匯總歸檔，做好權籍調查數據庫建設和與不動產登記數據銜接、融合等工作。

　　第二十七條 區自然資源局負責組織本轄區內的“房地一體”農村不動產登記發證權籍調查工作和權籍調查成果確認。各街道辦事處負責指導轄區各社區權籍調查，對權籍調查成果、不動產測繪成果和權屬資料進行審查等工作。

　　區不動產登記中心負責全區“房地一體”農村不動產登記發證工作，對不動產權利人信息、權籍調查成果、登記事項等內容進行公告，公告無異議的，對審核符合登記條件的給予進行確權登記發證；不符合確權登記條件的，一律進行造冊。

第九章 登記程序

　　第二十八條 發布通告

　　經區人民政府同意，區自然資源局在全區范圍內發布宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權總登記通告，明確總登記范圍、時限、條件等要求，并通過政府門戶網站、報紙、新媒體等方式向社會通告，啟動“房地一體”農村不動產確權登記工作。

　　第二十九條 權籍調查

　　權籍調查由作業隊伍進駐社區，在農村地籍調查成果的基礎上，按照《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產權籍調查技術方案（試行）》《廣東省“房地一體”農村宅基地和集體建設用地權籍調查技術指南》的要求和技術標準，采用部分解析法測量，補充開展權籍調查，形成滿足“房地一體”登記要求的權籍調查成果。

　　本次權屬調查采用單邊指界的方式進行，由街道辦事處統一組織農村集體經濟組織或社區居民委員會分批召集權利人對本宗地進行現場指界，簽字確認權屬界線；權利人因特殊原因確實無法到現場指界確認的，可通過電話、微信等方式委托社區指界工作小組及其指定人員代為指界確認。集體建設用地權屬界線由農村集體經濟組織或社區居民委員會統一確認，指界完成后進行逐宗審查。

　　第三十條 確權登記資料收集

　　權屬調查指界時，由街道辦事處同步組織轄區社區居民委員會分批集中簽署確認相關資料，協助權籍調查作業隊伍收集確權登記所需資料。

　　（一）申請農村宅基地使用權及房屋所有權登記的，提交以下資料：

　　1.《不動產調查登記申請表》；

　　2.申請人身份證明，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

　　3.委托代為指界的還應提交指界委托書和代理人身份證明；

　　4.不動產權屬證書或者土地權屬來源材料；

　　5.房屋符合規劃或建設的相關材料；

　　6.其他應提供的證明材料。

　　（二）申請集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權登記的，提供以下資料：

　　1.《不動產調查登記申請表》；

　　2.法定代表人（主要負責人）身份證明書和身份證明，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

　　3.委托代為指界的還應提交指界委托書和代理人身份證明；

　　4.不動產權屬證書或者土地權屬來源材料；

　　5.建設工程符合規劃的材料；

　　6.建設工程竣工驗收材料；

　　7.其他應提供的證明材料。

　　第三十一條 調查內容公示

　　完成農村“房地一體”權屬調查和測量后，由各農村集體經濟組織或社區居民委員會及所在街道辦事處對初步調查結果進行審查后公示，公示期不少于15個工作日。公示無異議的，由權籍調查作業隊伍根據調查成果輸出不動產調查登記申請表相關內容，在農村集體經濟組織或社區居民委員會的協助下交由權利人確認簽章。

　　第三十二條 權籍調查成果審核、登記事項初審、公告、登記。

　　權籍調查作業隊伍負責對相關登記權屬、權籍調查成果進行審核，對不動產測繪成果等資料進行收集整理，分批報區自然資源局審查，經審查后由權籍調查作業隊伍掃描（或拍照）導入權籍調查數據庫和不動產權屬登記數據庫，并提交區不動產登記中心。區不動產登記中心初審后，對符合登記條件的，將其不動產權利人信息、權籍調查成果、登記事項等內容以總表方式在政府門戶網站、當地居委會進行公告（公告期不少于15個工作日）。

　　公告無異議后，符合登記條件的予以確權登記。權屬存在爭議的，待權屬明晰后再予以確權登記。

第十章 監督管理與責任追究

　　第三十三條 各街道辦事處是本次農村“房地一體”確權登記發證工作的責任主體，負責本轄區確權登記發證工作的組織實施，要本著“尊重歷史、依法依規、實事求是、分類處置”的原則，針對如何進行違法用地處理、補辦用地審批手續以及補辦規劃審批手續等方面問題，制定具體辦事程序，明確確權登記細則，切實維護農民合法權益。區自然資源局在市自然資源局統籌協調下，牽頭區財政局、住房和城鄉建設局、農業農村和水務局、稅務局、各街道辦事處等部門共同參與。

　　第三十四條 各街道辦事處應牽頭組織協調各社區居民委員會認真做好宣傳動員、權籍調查指界確認、權屬審核、房屋竣工時間認定和確權登記發證等工作的實施，負責做好本轄區內權屬爭議調解工作，不得無故推諉、拖延。對于工作不及時、不到位的，街道辦事處應及時責令其改正。問題特別嚴重或改正不到位的，濠江區農村地籍調查工作領導小組將報區紀委監委對相關責任人實施問責。

第十一章 附則

　　第三十五條 本細則由汕頭市濠江區自然資源局負責解釋。

　　第三十六條 本細則只適用于汕頭市濠江區本次以“總登記”方式進行的農村宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記頒證工作。此前相關文件規定與本登記細則相沖突的，以本細則為準。

　　第三十七條 本細則自印發之日起施行，有效期3年。